Résidence neuve : les malfaçons des parties communes, quand le syndic a été choisi par le promoteur

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Deux livraisons, et une réception que vous n'avez pas signée

Dans une vente sur plan, le promoteur est le maître de l'ouvrage. Quand le chantier se termine, il reçoit d'abord les travaux de ses entreprises : c'est la réception, au sens de l'article 1792-6 du Code civil. Il livre ensuite chaque lot à son acquéreur, puis les parties communes au syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic. Trois actes, trois dates, et seuls les deux premiers sont généralement connus des copropriétaires.

La conséquence pratique tient en une phrase : les dates que vous connaissez ne sont pas celles qui comptent pour les parties communes. Demandez au syndic, par écrit, la copie du procès-verbal de livraison des parties communes avec sa liste de réserves, et la date de réception des travaux. Le promoteur la connaît ; l'assureur dommages-ouvrage aussi. Si la livraison des appartements a elle-même été repoussée, les pénalités se réclament à part, comme l'explique l'article sur le retard de livraison en VEFA.

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Le syndic a été choisi avant vous

Le premier syndic d'un immeuble neuf est un syndic provisoire, désigné dans le règlement de copropriété ou par un accord conclu avant la vente, c'est-à-dire en pratique par le promoteur. C'est lui qui signe la livraison des parties communes, souvent avant qu'un conseil syndical existe. Il n'a pas toujours un technicien à ses côtés, et il n'est pas toujours pressé de mettre en cause celui qui l'a désigné.

La loi limite ce mandat : selon l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic provisoire ne peut être maintenu que par une décision de l'assemblée générale, après une mise en concurrence de plusieurs contrats menée par le conseil syndical, ou à défaut par les copropriétaires. La première assemblée est donc le moment de reprendre la main : élire un conseil syndical, comparer les contrats, et inscrire à l'ordre du jour le suivi des réserves et, si besoin, l'autorisation d'agir contre le promoteur.

D'ici là, le syndic provisoire a les mêmes devoirs qu'un autre. L'article 18 de la même loi le charge de pourvoir à la conservation de l'immeuble et, en cas d'urgence, de faire exécuter de lui-même les travaux nécessaires à sa sauvegarde. S'il ne répond pas, la marche à suivre face à un syndic inerte est décrite dans le guide du litige avec un syndic de copropriété.

• À demander tout de suite au syndic : le procès-verbal de livraison des parties communes et ses réserves, la date de réception des travaux, les références de l'assurance dommages-ouvrage (votre acte de vente la mentionne en principe), les notices des équipements et les contrats d'entretien en cours.
• À demander au promoteur : le planning de levée des réserves, entreprise par entreprise, et une réponse écrite à chaque signalement.

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Ce qui casse le plus souvent dans un immeuble neuf

L'Agence qualité construction publie chaque année les désordres de construction expertisés au titre de l'assurance dommages-ouvrage. Pour les logements collectifs, son Observatoire 2026 classe les dix postes les plus touchés sur 2023-2025. Nous les avons regroupés selon la question qui intéresse un conseil syndical : qui devra agir.

Trois enseignements pour une résidence qui vient d'être livrée. Les toitures-terrasses, tous types confondus, représentent à elles seules 14 % des désordres : c'est le premier ouvrage à inspecter, avant même les façades. La part des fenêtres et portes-fenêtres a presque doublé en vingt ans, de 4,7 % sur 2006-2015 à 8,5 % sur 2023-2025, et leur statut, commun ou privatif, dépend du règlement. Enfin, l'eau qui abîme un appartement vient souvent d'un ouvrage commun, une toiture, une façade, une colonne : le dégât est privatif, la cause ne l'est pas.

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La tournée des parties communes, du toit au parking

Une tournée utile suit un ordre fixe, du haut vers le bas, et se fait de préférence après une forte pluie. Pour chaque désordre : une photo d'ensemble, une photo rapprochée avec un repère de taille, la date, l'emplacement exact. Les sept zones ci-dessous couvrent l'essentiel d'un immeuble courant.

Le parking mérite une attention particulière. Un parking souterrain n'est pas toujours conçu pour être parfaitement étanche : la notice descriptive jointe à votre contrat indique si ses parois devaient l'être. Des suintements ponctuels peuvent être admis par la conception ; des venues d'eau qui condamnent des places, abîment les véhicules ou font éclater le béton dépassent ce qu'on peut admettre.

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Les délais : ce qui court, et depuis quand

Trois familles de désordres, trois régimes. Les confondre est la première cause de dossiers perdus.

Ce qui se voyait à la livraison. L'article 1642-1 du Code civil interdit au promoteur de se décharger des défauts apparents avant la réception des travaux et avant l'expiration d'un mois après la prise de possession. Pour les parties communes, on retient en pratique leur livraison au syndicat. L'article 1648 donne ensuite un an, à peine de forclusion, pour saisir le juge. Un courrier ne suffit pas : il faut une demande en justice, et une assignation en référé-expertise en est une, qui interrompt le délai selon l'article 2241.

Le piège vient après. Une fois l'expert désigné, un nouveau délai d'un an repart, et l'expertise ne le suspend pas : la Cour de cassation l'a jugé le 3 juin 2015 (n° 14-15.796), en écartant l'article 2239 pour ce type de délai. L'affaire opposait une acheteuse à la société qui lui avait vendu sur plan, mais le mécanisme est le même pour un syndicat et ses parties communes.

La leçon pour un syndicat : dès l'ordonnance qui désigne l'expert, notez la date anniversaire et préparez l'action au fond sans attendre le rapport. Cette action-là demande une autorisation de l'assemblée générale : elle doit être inscrite à l'ordre du jour à temps.

Ce qui apparaît pendant la première année. La garantie de parfait achèvement est due par les entreprises au maître de l'ouvrage, c'est-à-dire au promoteur, pendant un an à compter de la réception. Le syndic signale donc chaque désordre par écrit au promoteur, pour qu'il les fasse reprendre. Attention au calendrier : cette année part de la réception, souvent antérieure de plusieurs semaines à la livraison. Quand vous recevez vos clés, une partie est déjà écoulée.

Ce qui apparaît ensuite. L'article 1646-1 rend le promoteur tenu, à compter de la réception, des mêmes garanties que les constructeurs : bon fonctionnement des équipements pendant deux ans selon l'article 1792-3, décennale pendant dix ans selon l'article 1792-4-1. Pour les désordres graves, le syndic déclare le sinistre à l'assureur dommages-ouvrage, qui dispose de soixante jours pour prendre position et de quatre-vingt-dix jours pour faire une offre, selon l'article L. 242-1 du Code des assurances. Ce qui se passe quand il refuse ou tarde est expliqué dans l'article sur la dommages-ouvrage.

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Agir sans attendre l'assemblée générale

Beaucoup de syndics répondent qu'ils ne peuvent rien faire sans un vote. C'est vrai pour une action au fond, pas pour tout. L'article 55 du décret du 17 mars 1967, dans sa version en vigueur depuis le 25 décembre 2025, dispense d'autorisation les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés. Le syndic peut donc demander la désignation d'un expert judiciaire dès qu'il le juge utile, sans attendre la prochaine assemblée. Le même texte précise que seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir d'un défaut d'autorisation : le promoteur ne peut pas s'en servir pour faire tomber la procédure.

• Le référé-expertise fige les constats, interrompt le délai de forclusion et met tout le monde autour de la table : promoteur, entreprises, assureurs. Son déroulement, étape par étape, est le même que pour un particulier, avec une consignation avancée par le syndicat.
• Les travaux urgents, comme bâcher, dévier une évacuation ou couper une alimentation, entrent dans la mission de conservation de l'article 18.
• La déclaration à l'assureur dommages-ouvrage relève en pratique de la gestion courante du syndic.

Chaque copropriétaire garde aussi ses propres droits. L'article 15 de la loi de 1965 lui permet d'agir seul pour ce qui concerne la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic, et l'article 14 rend le syndicat responsable des dommages qui ont leur origine dans les parties communes. Un plafond taché par la toiture-terrasse se réclame donc au syndicat, qui se retourne ensuite contre le promoteur et les assureurs. Les détails de cette action individuelle figurent dans l'article sur la responsabilité en copropriété ; les nuisances sonores des équipements communs, elles, relèvent souvent de l'isolation phonique non conforme.

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Qui fait quoi pendant la première année

Le suivi des parties communes repose sur trois acteurs qui ne se parlent pas toujours. Le calendrier ci-dessous répartit les tâches de la livraison au treizième mois, dans le cas courant où la réception précède la livraison de quelques semaines.

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Après la première année : entretenir et garder la trace

Une garantie se défend aussi par l'entretien. Un assureur confronté à une toiture-terrasse dont les évacuations n'ont jamais été nettoyées discutera la cause du désordre. Faites visiter les toitures au moins une fois par an, en gardant un compte rendu daté, et conservez les contrats d'entretien des équipements, des pompes aux portes automatiques.

Deux rendez-vous techniques méritent d'être programmés dès maintenant : une visite des équipements avant le deuxième anniversaire de la réception, et un audit complet vers la huitième année, avant la fin de la décennale. La méthode de ce dernier, pensée pour une maison mais transposable à un immeuble, est décrite dans l'article sur l'audit de fin de garantie décennale.

Si une infiltration touche un balcon ou une terrasse à jouissance privative, la répartition des rôles est souvent discutée : elle est détaillée dans l'article sur les défauts d'étanchéité de balcon et de terrasse.